Rękojmia i gwarancja w budownictwie komercyjnym – za co odpowiada generalny wykonawca po odbiorze?

Co dzieje się, kiedy kilka miesięcy po odbiorze pojawią się przecieki dachu? Kto odpowiada za pękające posadzki? A za wadliwe instalacje? To właśnie w takich sytuacjach istotne są rękojmia i gwarancja. Bywa, że są to zamiennie stosowane pojęcia. Tak naprawdę oznaczają dwa odrębne mechanizmy ochrony interesów inwestora, co dokładnie wyjaśniamy w artykule.

Odbiór końcowy nie kończy odpowiedzialności wykonawcy

Podpisanie protokołu odbioru końcowego potwierdza, że inwestycja została wykonana i przekazana inwestorowi do użytkowania.

Nie oznacza jednak, że generalny wykonawca przestaje odpowiadać za jakość wykonanych robót. Wady nie zawsze ujawniają się od razu. Niektóre problemy ujawniają się dopiero po kilku miesiącach lub nawet latach eksploatacji.

Do najczęściej spotykanych należą:

• nieszczelności dachów i elewacji,

• uszkodzenia posadzek przemysłowych,

• nieprawidłowo działające instalacje,

• wady systemów odwodnienia,

• usterki stolarki okiennej i drzwiowej,

• niezgodności z dokumentacją projektową,

• błędy wykonawcze wpływające na funkcjonalność obiektu.

Właśnie dlatego przepisy przewidują dwa niezależne mechanizmy odpowiedzialności: rękojmię i gwarancję.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy za wady fizyczne i prawne obiektu. Inwestor może korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi niezależnie od tego, czy zostały one szczegółowo opisane w umowie.

W przypadku robót budowlanych rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego. Co ważne, odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi nie zależy od jego winy. Inwestor nie musi udowadniać, że wykonawca celowo popełnił błąd lub działał niezgodnie ze sztuką budowlaną. Wystarczy wykazać istnienie wady.

Jakie wady obejmuje rękojmia?

Najczęściej mówimy o wadach fizycznych, czyli niezgodnościach obiektu z umową, projektem lub zasadami wiedzy technicznej.

Przykładem mogą być sytuacje, kiedy obiekt nie ma parametrów określonych w dokumentacji, nie spełnia założonych funkcji użytkowych, został wykonany z nieodpowiednich materiałów, zawiera błędy montażowe czy nie spełnia wymagań technicznych lub norm branżowych.

Wiele z tych wad można jednak wcześnie wykryć dzięki rzetelnemu protokołowi odbioru robót – dlatego staranne odbiory częściowe i końcowy mają tak duże znaczenie.

Jak długo trwa rękojmia w budownictwie komercyjnym?

W przypadku obiektów budowlanych okres rękojmi wynosi co do zasady 5 lat od dnia odbioru inwestycji. Początek biegu terminu strony najczęściej określają jako dzień podpisania protokołu odbioru końcowego.

Warto jednak pamiętać, że w umowach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami zakres rękojmi może zostać rozszerzony, ograniczony lub – w określonych przypadkach – nawet wyłączony.

Dlatego przed podpisaniem kontraktu inwestor powinien dokładnie przeanalizować zapisy dotyczące odpowiedzialności wykonawcy.

Jakie prawa ma inwestor w ramach rękojmi?

Jeżeli w okresie rękojmi zostanie ujawniona wada, inwestor może żądać jej usunięcia, domagać się obniżenia wynagrodzenia lub odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nie do zaakceptowania. Najważniejsze jest, żeby szybko zgłosić problem i udokumentować wadę.

Czym różni się gwarancja od rękojmi?

W przeciwieństwie do rękojmi gwarancja nie wynika automatycznie z przepisów. Jest dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy. To generalny wykonawca określa jej zakres, czas trwania oraz zasady zgłaszania usterek. Warunki gwarancji należy opisać w umowie lub karcie gwarancyjnej.

Gwarancja może obejmować roboty budowlane, poszczególne instalacje, urządzenia techniczne, elementy wykończeniowe i wybrane komponenty obiektu.

Okres gwarancji bywa zróżnicowany. Dla poszczególnych elementów inwestycji mogą obowiązywać różne terminy odpowiedzialności. Przykładowo, gwarancja na konstrukcję obiektu może obowiązywać dłużej niż gwarancja na wyposażenie techniczne.

Czy można korzystać jednocześnie z rękojmi i gwarancji?

Tak, inwestor sam decyduje, z którego uprawnienia chce skorzystać.

Wybór gwarancji nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i odwrotnie. Decyzja zależy przede wszystkim od tego, które rozwiązanie będzie korzystniejsze w konkretnej sytuacji. Dlatego już na etapie podpisywania umowy warto dokładnie przeanalizować warunki obu mechanizmów.

Jak wygląda procedura zgłaszania usterek?

Każda umowa powinna określać sposób zgłaszania wad i usterek. Jak wygląda najczęściej stosowany schemat?

1. Zgłoszenie wady przez inwestora.

2. Potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia przez wykonawcę.

3. Ocenę zasadności roszczenia.

4. Ustalenie terminu usunięcia usterki.

5. Odbiór wykonanych prac naprawczych.

Dobra praktyka zakłada, że zgłoszenia są dokonywane w formie pisemnej lub elektronicznej i zawierają dokumentację zdjęciową.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?

Dla inwestora najważniejsze są precyzyjne zapisy dotyczące odpowiedzialności generalnego wykonawcy po zakończeniu budowy.

Warto zweryfikować:

• okres rękojmi i gwarancji,

• zakres odpowiedzialności wykonawcy,

• terminy reakcji na zgłoszenie usterek,

• maksymalny czas usunięcia wad,

• procedury odbioru prac naprawczych,

• zasady odpowiedzialności podwykonawców,

• zabezpieczenia finansowe na okres gwarancyjny.

Odpowiedzialny generalny wykonawca to partner na lata

Profesjonalny generalny wykonawca nie kończy współpracy wraz z podpisaniem protokołu odbioru końcowego. Pozostaje partnerem inwestora również na etapie eksploatacji obiektu. Dlatego zaufaj rzetelnemu generalnemu wykonawcy z województwa podkarpackiego – zapraszamy do kontaktu! 

Skontaktuj się z nami

FAQ