Protokół odbioru końcowego – co tak naprawdę oznacza?

Odbiór końcowy to jeden z najważniejszych momentów w procesie budowlanym. To właśnie w tym momencie inwestor formalnie potwierdza wykonanie robót lub wskazuje możliwe nieprawidłowości. Sporządzenie protokołu odbioru końcowego to nie tylko formalność – to dokument, który wywołuje istotne skutki prawne i praktyczne. W tym wpisie wyjaśniamy, czym dokładnie jest protokół odbioru końcowego, co powinien zawierać, jakie niesie skutki i kiedy możliwe jest sporządzenie tzw. protokołu jednostronnego.

Protokół odbioru końcowego – co to jest?

Protokół odbioru końcowego to dokument sporządzony w obecności stron – inwestora i wykonawcy (często także inspektora nadzoru i projektanta). Jest on oświadczeniem wiedzy, a nie czynnością prawną – oznacza to, że strony potwierdzają określony stan faktyczny: zakończenie prac, ich zakres oraz jakość.

Sądy wielokrotnie podkreślały, że protokół odbioru pełni funkcję zbliżoną do pokwitowania. Stanowi dowód, że wykonawca zrealizował prace. To właśnie od daty podpisania protokołu liczy się między innymi:

• prawo wykonawcy do wynagrodzenia,

• początek okresu rękojmi i gwarancji,

• moment przejścia odpowiedzialności za obiekt na inwestora.

Co powinien zawierać protokół odbioru końcowego?

Przepisy nie narzucają jednolitego wzoru, jednakże protokół powinien zawierać kilka elementów. 

1. Dane uczestników odbioru – inwestor, wykonawca, inspektor nadzoru, projektant; w razie potrzeby także pełnomocnictwa.

2. Datę sporządzenia protokołu – ważne z punktu widzenia terminów rękojmi i rozliczeń.

3. Zakres odbieranych prac – czy roboty zostały wykonane w całości, czy w części.

4. Ocena jakości robót – zgodność z projektem i sztuką budowlaną.

5. Lista wad i usterek – w tym rozróżnienie na istotne i nieistotne.

6. Terminy usunięcia wad – jeśli zostaną stwierdzone.

7. Oświadczenia stron – na przykład o przekazaniu dokumentacji powykonawczej, atestów, deklaracji zgodności materiałów.

8. Podpisy uczestników – bez tego dokument nie ma mocy dowodowej.

Dobrą praktyką jest również wpisanie do protokołu informacji o robotach dodatkowych lub zamiennych, które zostały wykonane w trakcie realizacji.

Kiedy inwestor może odmówić odbioru?

Można odmówić odbioru tylko w szczególnych przypadkach – na przykład gdy roboty nie zostały ukończone lub mają tak istotne wady, że obiekt nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem.

Wady drobne czy nieistotne nie mogą być powodem odmowy odbioru – w takim przypadku należy je wpisać do protokołu i ustalić termin ich usunięcia.

Jednostronny protokół odbioru, czyli jaki?

Czasem zdarza się, że inwestor unika udziału w odbiorze albo bezzasadnie odmówił podpisania protokołu. W takiej sytuacji wykonawca może sporządzić jednostronny protokół odbioru.

Dokument wówczas ma znaczenie dowodowe – zabezpiecza interes wykonawcy. Potwierdza zakończenie robót i umożliwia dochodzenie wynagrodzenia. Nie oznacza to jednak, że inwestor traci prawo do zgłaszania wad – może to robić w ramach rękojmi lub gwarancji.

Dlaczego protokół odbioru końcowego budowy jest tak ważny?

Podpisanie protokołu odbioru końcowego jest istotne, ponieważ:

• dla wykonawcy oznacza możliwość wystąpienia o zapłatę,

• dla inwestora – przejęcie obiektu i rozpoczęcie okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi,

• dla obu stron – formalne zakończenie prac i zamknięcie jednego z najważniejszych etapów inwestycji.

Protokół odbioru końcowego jako zabezpieczenie dla dwóch stron

Protokół odbioru robót budowlanych można przygotować bez udziału prawnika czy wizyty w urzędzie. Najłatwiej skorzystać z gotowego wzoru dostępnego w Internecie. Ważne, żeby znalazły się w nim wspomniane elementy – dane stron, inwestycji, opis wykonanych prac, uwagi czy lista ewentualnych usterek. Jeśli sporządzasz protokół odbioru częściowego, trzeba to wyraźnie zaznaczyć w treści dokumentu.

Podpisy pod protokołem muszą być złożone własnoręcznie przez obie strony lub ich przedstawicieli. W tym drugim przypadku konieczne jest pełnomocnictwo potwierdzające uprawnienia. Dobrym zwyczajem jest też wpisywanie uwag drukowanymi literami – dzięki temu nie ma miejsca na jakiekolwiek nieścisłości. 

W praktyce w odbiorze często uczestniczy kierownik budowy, inwestor lub nabywca nieruchomości oraz specjalista budowlany. Obecność fachowca jest szczególnie ważna, ponieważ może on ocenić jakość prac. Jest w stanie też wychwycić ewentualne usterki, które należy wpisać do protokołu. 

Wsparcie generalnego wykonawcy w inwestycji budowlanej – czy warto? 

Jeśli podejmujesz się dużej inwestycji, na przykład w obiekty przemysłowe, skorzystaj ze wsparcia sprawdzonego generalnego wykonawcy. W naszej firmie ROKTON wspieramy inwestorów, którzy chcą mieć spokojną głowę, a zarazem nie martwić się o swoje finanse. Generalny wykonawca z Rzeszowa ROKTON wesprze Twoje przedsięwzięcia budowlane – rzetelnie, profesjonalnie i z odpowiedzialnością. Napisz lub zadzwoń!

FAQ